Investasi Virtual dan Grosir di Real Estat

[ad_1]

Investasi Virtual atau Grosir dalam real estat berarti membeli dan menjual real estate jarak jauh menggunakan komputer, referensi online, mesin faks dan telepon. Pada dasarnya investor dapat menyebarkan usahanya secara nasional dan berkembang dari pasar lokal yang terbatas.

Penjualan singkat, REO, Komersial, dan jenis real estat lainnya dapat masuk ke dalam modul investasi virtual. Ini adalah masalah organisasi dan beberapa pertimbangan hati-hati untuk mengotomatiskan jenis bisnis ini dan dapat dijalankan dari mana saja di dunia.

Langkah-langkah untuk berinvestasi virtual mudah dan mudah. Mereka perlu diterapkan untuk setiap bidang minat dalam formula "bilas dan ulangi":

  1. Penelitian pasar real estat yang menunjukkan tanda-tanda depresi, tetapi pada saat yang sama memiliki aktivitas dengan investor dan spekulan. Realtor.org dan Grubb-Ellis.com menawarkan studi dan perbandingan penelitian terbaru.
  2. Hubungi agen lokal dan kontraktor konstruksi. Tempat yang baik untuk dilihat adalah di Craigslist untuk area spesifik itu dan juga menghubungi klub investor real estate lokal untuk referensi. Pilih beberapa untuk berkomunikasi dan mengatur pertemuan.
  3. Pelesir! Secara pribadi kunjungi area tersebut dan temui agen dan kontraktor yang telah Anda pilih. Mintalah mereka membawa Anda berkeliling, lihat area investasi potensial dan properti sampel. Kemudian dengan informasi ini dan insting Anda, pilihlah yang ingin Anda kerjakan. Simpan masing-masing di tangan, kalau-kalau mereka tidak berhasil.
  4. Kembali ke rumah, mintalah agen menjalankan pencarian MLS untuk properti dalam kondisi penjualan yang tertekan (penjualan singkat, REO, penjual termotivasi, rumah kosong) dan juga lihat di Craiglist dan situs web lain FSBO (dijual oleh pemilik), grosir, dll. – terlalu banyak untuk disebutkan. Juga minta agen Anda menjalankan comp pada properti yang Anda minati.
  5. Tulis beberapa kontrak dengan contingency pemeriksaan 10 hari: agen dan kontraktor Anda akan menjadi mata Anda, jadi Anda perlu waktu untuk mengirim mereka ke properti, mengambil foto untuk dikirimkan kepada Anda dan memberi Anda laporan.
  6. Setelah properti tampak sebagai properti yang layak dengan perkiraan dan perkiraan perbaikan, lanjutkan dan beli properti. Anda dapat menggunakan perusahaan judul lokal atau perusahaan judul di area properti: jika Anda menyukai perusahaan judul lokal Anda, tangani mereka.
  7. Jika Anda grosir / flip properti, bekerja dengan agen Anda untuk daftar dan menggunakan cara lain untuk menjual properti jarak jauh seperti yang Anda lakukan secara lokal.

Penting sekali bagi investor untuk mendapatkan informasi dan up to date tentang semua pasar di mana investasinya berada, karena tidak sejelas pasar lokal naik atau turunnya ekonomi, permintaan dan penawaran.

Organisasi juga sangat penting – mendelegasikan kepada kolaborator yang dapat dipercaya, mempekerjakan asisten virtual untuk menindaklanjuti tugas-tugas ringan (seperti menempatkan iklan, menghubungi perusahaan judul, dll.) Dapat menyederhanakan seluruh operasi dan membuatnya lebih efisien, sehingga pedagang grosir dapat berkonsentrasi pada yang lebih penting penting, seperti mencari properti yang tepat, meneliti pasar dan menangani masalah penting yang terjadi di sepanjang jalan.

[ad_2]

Tips Untuk Membiayai Kembali Properti Investasi Tidak Berharga, Baru Terdaftar

[ad_1]

Salah satu pertanyaan yang paling sering diajukan mengenai pembiayaan investasi real estat perbaikan dan balik adalah bagaimana cara membiayai kembali properti investasi yang belum dihitung dan baru terdaftar. Hal ini terutama berlaku bagi para investor yang memiliki rumah di pasar yang tidak bergerak dan dibeli dengan uang keras.

Investor real estat dalam situasi tersebut ingin membiayai kembali rumah mereka dan menempatkannya ke dalam pembiayaan reguler, konvensional untuk mengurangi biaya penyimpanan mereka karena suku bunga melalui cara konvensional adalah sekitar setengah dari apa yang mereka lakukan dengan uang keras.

Saya akan jujur ​​dengan Anda, ini adalah beberapa pinjaman yang paling sulit untuk ditutup. Yang ingin Anda lakukan adalah membiayai kembali uang tunai pada properti sewa kosong yang telah terdaftar di MLS dalam setahun terakhir. Kebanyakan pemberi pinjaman di luar sana hanya menolak untuk menyentuh kesepakatan semacam ini …

Mengapa? Karena mereka tidak ingin berurusan dengan pinjaman ini karena mereka mencari satu-satunya alasan Anda mencoba untuk membiayai kembali adalah … Anda ingin mengupas ekuitas Anda … dan begitu Anda mendapatkan pembeli, Anda akan melunasi pinjaman baru . Pemberi pinjaman membenci pembayaran awal.

Saya membaca bahwa seorang pemberi pinjaman melanggar bahkan biaya yang diperlukan untuk mengatur dan mendanai pinjaman Anda pada tanda tiga bulan. Jadi jika Anda membayar seorang kreditur dalam 90 hari pertama pinjaman, pemberi pinjaman kehilangan uang. Dan, pemberi pinjaman benar-benar benci kehilangan uang.

Jumlah pemberi pinjaman di luar sana yang akan melakukan tingkat suku bunga dan jangka waktu refinances cukup besar, mungkin berjumlah 100-150 pemberi pinjaman. Jumlah pemberi pinjaman yang akan melakukan tarif musiman dan refinances jangka pada properti yang baru-baru ini terdaftar adalah sedikit. Saya pikir Anda akan menemukan bahwa hanya sekitar 5 yang akan melakukan kesepakatan semacam ini. Anda tidak hanya akan membayar untuk jenis pinjaman dalam tingkat tetapi juga, sekitar 100% dari waktu, kesepakatan ini akan memiliki penalti pembayaran di muka.

Jika Anda memutuskan untuk menyimpan properti itu sebagai persewaan, Anda mungkin merasa baik-baik saja dengan hukuman pra-pembayaran, tetapi Anda mungkin juga memiliki beberapa penjelasan yang harus dilakukan kepada orang lain! Anda akan membutuhkan surat penjelasan untuk penjamin yang menyatakan mengapa Anda menariknya dari MLS … Dan untuk meyakinkan mereka bahwa Anda tidak akan menjualnya dalam waktu dekat.

Sangat menyenangkan jika Anda dapat meminta CPA Anda menulis surat yang mengatakan bahwa dia menyarankan Anda untuk menarik properti itu dari pasar karena akan lebih baik bagi tujuan pajak Anda untuk memegangnya sebagai sewa jangka panjang daripada membaliknya. dan mengambil keuntungan dari modal.

Satu hal lain yang perlu diingat adalah bahwa pinjaman ini sulit dilakukan jika properti itu baru-baru ini terdaftar dan hampir tidak mungkin dilakukan jika properti itu kosong. Jadi, pastikan Anda memiliki penyewa di properti. Tip lain adalah untuk memastikan bahwa ketika penilai datang untuk mengambil foto properti Anda dan membuat penilaian, pastikan tidak ada tanda "Dijual" di halaman depan.

Jika Anda memiliki tanda seperti itu, underwriter akan melihatnya di gambar dan itu akan menjadi "bendera merah" yang pasti bagi mereka. Tidak ada ruginya jika tanda itu dilepas selama beberapa hari, tetapi akan menjadi pembunuh bayaran untuk memilikinya di sana.

Penawaran seperti ini mungkin sulit, tetapi itu tidak mustahil. Cari tahu lebih banyak tentang bagaimana membiayai investasi real estat Anda dengan pergi ke Pembiayaan Investasi Real Estat Anda [http://www.realtormarketinginfo.com/real-estate-investing/financing-real-estate-investments.html]

[ad_2]

 Apa Perbedaan Antara Rehabbing to Retail dan Wholetailing dalam Investasi Real Estat?

[ad_1]

Rehabing dan penjualan properti kepada pembeli akhir eceran biasanya merupakan bagian paling menguntungkan dari investasi real estat jangka pendek. Setelah rehabed, investor kemudian akan menjual properti dengan menggunakan Multiple Listing Service atau oleh For Sale By Owner (FSBO) kepada seseorang yang ingin tinggal di properti.

Waktu untuk menyelesaikan rehabilitasi tergantung pada sejauh mana rehabilitasi dan kemampuan investor untuk mendapatkan pembiayaan pembeli akhir. Sebagian besar properti akan memiliki dapur dan kamar mandi diperbarui dan peralatan diganti untuk mendapatkan harga jual kembali maksimum. Sementara rehabilitasi dapat diselesaikan dengan cepat, dalam empat minggu atau kurang, masalah bagi pembeli akhir mendapatkan pembiayaan konvensional adalah bahwa pemberi pinjamannya mungkin memiliki persyaratan bumbu.

Sayangnya, persyaratan penyedap ini oleh pemberi pinjaman konvensional bisa berada di mana saja dari 90 hari hingga satu tahun. Bumbu ini harus diperhitungkan ketika berhadapan dengan pembeli akhir. Solusi paling sederhana adalah mengubah pemberi pinjaman untuk pembeli akhir, cukup periksa sebelum Anda menandatangani kontrak dengan pembeli mana pun. Para pemberi pinjaman pinjaman telah berfluktuasi antara 90 hari dan tidak ada persyaratan bumbu, masalahnya adalah bahwa pemberi pinjaman konvensional, bank nasional dan regional, dapat memiliki persyaratan bumbu yang jauh lebih ketat.

Wholetailing berbeda dari rehabing biasa karena properti dipilih secara hati-hati untuk rehabilitasi minimal, sebaiknya hanya satu minggu penambalan dan pengecatan dapur dan kamar mandi dan tidak ada penggantian peralatan atau renovasi. Kuncinya adalah untuk menemukan properti yang tepat dan sering ini dapat dilakukan dengan melihat properti yang terdaftar di MLS yang datang ke kedaluwarsa daftar mereka. Penjual ini termotivasi dalam banyak kasus karena mereka telah menunggu selama 6 – 9 bulan dan tidak memiliki hasil.

Jika investor menawarkan 75% hingga 80% dari harga pencatatan sebelumnya dan menjualnya kembali pada 95% dari harga pencatatan, investor akan membuat sekitar 20% dari harga jual, yaitu, untuk properti $ 200.000, laba bersih harus $ 40.000 +. Pasar di daerah tersebut harus stabil dan tidak menyatakan seperti di banyak bagian negara. Secara efektif, investor membeli "grosir" dari penjual dan menjual properti dengan perbaikan kecil.

Kemungkinan tambahan adalah bekerja dengan pemilik rumah dengan bermitra pada penjualan properti – jadi tidak harus memasukkan uang dalam kesepakatan. Biasanya, pemilik rumah akan menerima dari laba bersih pada kesepakatan. Penjual keluar dari rumah yang tidak dapat dijualnya, investor melakukan transaksi dengan sedikit atau tanpa uang, dan pembeli akhir membeli langsung dari pemilik rumah sehingga tidak ada persyaratan bumbu untuk pembeli akhir.

Singkatnya, rehabbers dapat mengambil keuntungan dari belajar untuk properti wholetail yang membutuhkan kerja yang sangat sedikit. Metode terbaik untuk menjual properti ini adalah dengan menggunakan program FSBO yang menggunakan teknik pemasaran ekstensif. Menggunakan MLS pada dasarnya akan menempatkan langit-langit kaca pada harga jual sebagai pemberi pinjaman pembeli akhir akan melihat apakah properti telah terdaftar. Harga listing terendah akan menjadi yang paling bank akan pinjaman karena masuk akal karena pada daftar harga terendah properti tidak menjual. Menggunakan kontrak opsi dan perjanjian kemitraan dengan penjual memungkinkan investor untuk melakukan transaksi tanpa uang, tanpa kredit dan tanpa risiko dan tanpa kehilangan potensi keuntungan.

[ad_2]

Investasi Real Estat Tradisional Vs Investasi Real Estat Kreatif – The Big Debate

[ad_1]

Istilah investasi real estat kreatif Berinvestasi agak menyesatkan. Beberapa orang melihat pada strategi investasi real estat kreatif dengan kecurigaan seolah-olah itu adalah tipuan atau penipuan, tetapi yang sebenarnya adalah investasi real estat kreatif adalah tentang mencari tahu apa yang sebenarnya dibutuhkan penjual dan memberikan solusi untuk periode kebutuhan yang sebenarnya. Di mana penipuan dalam melakukan ini?

Investor menggunakan strategi kreatif, melihat situasi penjual dan mencoba membuat penawaran berdasarkan kebutuhan penjual. Ini benar-benar cara yang seharusnya, karena – baik penjual dan investor memiliki kebutuhan dan tujuan dari investor selama proses negosiasi adalah untuk menemukan kebutuhan tersebut.

Sebagai investor profesional purna waktu, saya selalu bernegosiasi dengan penjual yang mengajukan pertanyaan sederhana kepada diri saya sendiri: "APA YANG DIBUTUHKAN PENJUAL", jujur, saya bertanya pada diri sendiri pertanyaan ini sekitar 20, 000 kali untuk mengatur panggung di kepala saya.

Biasanya, saya benar-benar tidak peduli apa yang diinginkan penjual – saya hanya memfokuskan perhatian saya 100% pada apa yang penjual butuhkan saat ini! Jika Anda melakukan ini, Anda akan menutup transaksi Anda tanpa uang dengan lebih sedikit sakit kepala. Hanya DENGARKAN, DENGARKAN DAN DENGARKAN LEBIH BANYAK, penjual akan memberi tahu Anda apa yang dia butuhkan. Itu dia. Dalam negosiasi, saya berbicara lebih sedikit dan mendengarkan 98% kepada penjual.

Ini adalah perbedaannya:

Keuntungan dari Investasi Real Estat Tradisional

————————————————– ———————

1. Investor, yang mengikuti jalur investasi tradisional, membeli properti investasi di MLS menggunakan agen real estat.

2. Investor memiliki kemampuan untuk membeli banyak properti dengan cepat karena mereka membayar CASH.

3. Investor, mungkin dapat memanfaatkan opsi pembiayaan pemilik dengan penjual adalah properti dibayar penuh (pemilik)

4. Dengan investasi tradisional, investor dapat membeli dengan diskon besar di Lelang (Uang Tunai diperlukan)

5. Pendidikan real estat minimum diperlukan oleh investor, karena investor bergantung pada agen untuk melakukan nomor. Semua investor perlu membeli properti baru adalah untuk mendapatkan agen real estat dan mendapatkan KAS siap …

Kekurangan dari Investasi Real Estat Tradisional

————————————————– ————————-

1. Uang selalu diminta oleh investor untuk membeli properti

2. Selalu ada kemungkinan perang penawaran

3. Investor harus selalu mengajukan pinjaman bank untuk mendapatkan kesepakatan

4. Kompetisi signifikan (100-an investor lain melihat penawaran yang sama di MLS)

5. Investor perlu melihat 100 rumah untuk mendapatkan pekerjaan yang baik

6. Proses negosiasi properti TIDAK berdasarkan kebutuhan penjual tetapi sebagian besar HARGA milik.

7. Investor memiliki terlalu banyak ketergantungan pada Agen untuk menjaga bisnis Anda bergerak

8. Investor mengambil semua risiko dengan membeli properti investasi hingga 95% harga eceran.

9. Kemampuan untuk mendapatkan penawaran yang baik ditentukan oleh siklus pasar (Penjual, pembeli, dan pasar keseimbangan) – bisnis tidak stabil

Keuntungan dari Investasi Real Estat Kreatif

————————————————– ———————–

1. Anda menemukan penawaran dengan memasarkan untuk penjual termotivasi; tidak ada agen real estat yang terlibat.

2. Tidak ada KAS / Kredit untuk membeli properti investasi diperlukan, investor memiliki opsi untuk menggunakan strategi ini untuk mengambil alih properti menggunakan:

Sebuah. Pembiayaan penjual atau "tunduk pada"

b. Opsi sewa

c. Opsi sewa sandwich

d. Penjualan pendek atau pra-penyitaan

e. Grosir

3. Tanpa persaingan dengan investor lain, HANYA Anda dan penjual tahu bahwa properti itu untuk dijual.

4. Risiko Rendah, Pengembalian Tinggi – dalam banyak kasus investor membeli properti 20-40% di bawah nilai pasar

5. Pendekatan bisnis ini sangat stabil, selalu ada orang yang mengalami perubahan kehidupan tanpa memandang siklus pasar real estat – seperti: perceraian, kematian, peningkatan, perampingan, relokasi pekerjaan) akan terus terjadi dari tahun ke tahun.

6. Tidak perlu memenuhi syarat untuk pinjaman bank, uang yang tulus biasanya antara $ 10 sampai $ 1000 hingga ke penjual

7. Investor memiliki kemampuan untuk menghasilkan arus kas pada setiap transaksi – melalui penugasan / grosir

Kekurangan dari Investasi Real Estat Tradisional

————————————————– ———————————

1. Pendidikan real estat Anda adalah biaya terbesar, Anda perlu dilatih dengan cepat dan benar.

2. Kemungkinan untuk biaya berkelanjutan – membutuhkan seorang mentor untuk membantu Anda mengikuti dan melatih

3. Anda tidak tahu kapan kesepakatan berikutnya akan muncul – kadang-kadang membutuhkan berbulan-bulan, maka kebutuhan untuk pemasaran yang konsisten untuk mendatangkan lead bulan demi bulan.

Rute saya selalu kreatif investasi real estat …

[ad_2]

Apa yang dimaksud dengan Whole-Tailing dalam Investasi Real Estat?

[ad_1]

Saya tidak yakin apakah kami mengembangkan "keseluruhan tailing" awalnya, tetapi salah satu siswa mentor kami menamakannya untuk kami. Penjualan properti ritel ini adalah kombinasi dari nama grosir dan ritel dan secara khusus ditargetkan pada pembeli akhir konvensional yang membayar harga eceran untuk rumah mereka ..

Pada dasarnya satu-satunya properti yang dibeli untuk menyesuaikan teknik penjualan ini adalah yang mana jumlah perbaikan terbatas pada satu atau dua minggu penambalan dan pengecatan – tidak ada pekerjaan utama apa-apa yang pernah ada. Jika pekerjaan utama memang perlu dilakukan, properti itu ditambal dan dicat dan dijual sebagai "Handyman Special".

Ketika saya melakukan rehabbing terbatas sejak 1975, saya tidak menyadari signifikansinya sampai seorang siswa mentor mendekati saya dengan proposisi, "Apakah mungkin untuk membeli properti di 80% – 85% dari harga yang tercantum di MLS dan menjualnya kembali dengan nilai pasar penuh? " Saya telah melakukannya selama bertahun-tahun dengan mencari daftar kedaluwarsa karena pemilik rumah hampir selalu menyalahkan makelar karena kurangnya pembeli.

Dalam kenyataannya, itu sering menjadi kesalahan makelar karena dia "menjual daftar" dengan menjanjikan harga pasar yang terlalu tinggi dan pemilik rumah tidak akan mundur dari harga awal listing sebagai agen daftar yang diharapkan dia lakukan. Dan ada banyak kali pemilik rumah akan benar-benar bersalah karena tidak mengurangi harga yang tidak realistis yang mereka inginkan. Keluhan lain dari pemilik rumah adalah bahwa agen daftar tidak pernah membawa pembeli oleh properti dan tidak akan pernah melakukan "Open House".

Realtors yang paling sukses tidak menjual rumah, mereka menjual daftar dan membiarkan agen penjual lain menemukan pembeli – itulah realitas industri. Mereka juga umumnya tidak melakukan Open House karena mereka tidak sering bekerja. Tentu saja ada agen penjual pintar yang menggunakan Open House untuk membangun daftar pembeli mereka, tetapi ini membosankan.

Kami baru-baru ini memiliki properti pertama seorang siswa mentor untuk dijual di lingkungan eksklusif dari $ 300.000 rumah. Dia telah membelikannya grosir dari pemilik rumah dan merombaknya. Akhir pekan kami memiliki penjualannya ada makelar yang memiliki Open House sekitar 10 rumah. Makelar itu mengeluarkan sekitar dua puluh tanda Open House merah dan putih di seluruh lingkungan. Kami mengeluarkan empat belas tanda dan menunggu untuk melihat apa yang terjadi. Seperti yang diharapkan, lalu lintas dimulai dalam sepuluh menit dan di akhir hari pertama, agen real estate yang melakukan Open House datang untuk melihat properti kami.

Dia menjelaskan dia memiliki dua pasangan yang datang dan tidak membuat penawaran. Kami menunjukkan padanya buku masuk kami dan memiliki 104 orang menandatangani buku besar dan empat penawaran di properti. Dia mengatakan itu tidak mungkin tetapi diam ketika dia melihat tawaran itu tetapi masih mengatakan dia tidak bisa mempercayainya. Pada hari Minggu pada penutupan penjualan, kami memiliki 173 orang yang masuk dan sekitar 20 orang yang tidak akan meninggalkan info kontak mereka. Makelar itu datang lagi dan mengatakan bahwa dia memiliki 8 individu sepanjang akhir pekan dan tidak ada penawaran.

Makelar ini melihat tanda kami, menyaksikan kemacetan lalu lintas datang dan pergi di depan properti kami, dan dia masih tidak mempercayainya. Dia bahkan mengeluh bahwa daftarnya lebih baik, lebih besar dan ditawarkan dengan harga lebih rendah daripada milik kita! Saya memberinya alamat sistem penjualan kami di internet tetapi saya tahu dia tidak repot-repot melihatnya karena saya melihat nanti untuk melihat apakah dia membelinya.

Ini adalah contoh dari kesepakatan "utuh" untuk siswa dan dia mendapat lebih dari $ 80.000 untuk usahanya. Saya harus memberi tahu Anda bahwa masalah terbesar adalah membuat pemberi pinjaman lokal percaya bahwa tidak ada penipuan yang terlibat. Satu penanggung pinjaman berbicara kepada saya dan bertanya, "Berapa banyak yang Anda miliki dalam perbaikan?" Saya menjelaskan bahwa itu tidak masalah karena semua pemberi pinjaman harus peduli adalah peminjam dan nilai properti saat ini.

Dia akhirnya berkata, "Saya tidak percaya seorang penjual akan memberikan rumah mereka jauh di bawah harga pasar!" Saya dengan murah hati menjelaskan bahwa penjual yang termotivasi tidak peduli dengan harga terutama ketika mereka mungkin perlu memasukkan lebih banyak uang ke dalam properti sebelum mereka dapat menjualnya. Meskipun peminjam / pembeli memiliki surat komitmen tanpa kontinjensi dari kreditur, ia menolak pinjaman.

Proses membeli properti yang "sedikit tertekan" yang tidak lagi terdaftar di MLS dan menambal dan melukis mereka bekerja dengan sangat baik. Siswa yang saya sebutkan melakukan lima dari kesepakatan ini dengan saya sebagai mitra dalam periode satu tahun dan melakukan banyak sekali dari mereka di pasar yang penuh dengan kekacauan ini. Kuncinya untuk melakukan begitu banyak memerlukan dia menggunakan sistem penjualan berpemilik yang saya kembangkan dan bahkan ketika properti itu dijual pada akhir pekan pertama, dia menjualnya lagi dan lagi. Pembeli tambahan menjadi pembeli kontingen jika pembeli sebelumnya tidak bisa mendapatkan pembiayaan atau mengubah pikirannya. Semua orang yang meninggalkan info kontak mereka diperingatkan untuk penjualan berikutnya yang telah ia datangi dan menjadi bagian dari "Daftar Pembeli Pilihan" -nya. Dia kemudian memiliki pembeli yang menunggu penjualan khusus dan dia memiliki waktu untuk kemudian bekerja dengan pembeli yang ditantang kredit.

[ad_2]